پیش‌بینی قیمت مسکن/ محتمل‌ترین سناریو قیمت مسکن

صدای بورس،- محبوبه‌ قرمزچشمه؛ بخش مهم تامین مالی تولید مسکن در تمام دنیا از بازار سرمایه است. مسکن یکی از پیشران‌های مهم قتصادی مورد توجه کارشناسان بازار و همچنین متقاضیان خرید مسکن است.

فخرالدین زاوه، کارشناس بازار مسکن در ارتباط با پیش‌بینی بازار مسکن در سه ماه آخر سال به صدای بورس اظهار کرد: قیمت‌های مسکن در شرایط فعلی بسیار تحت تاثیر تحولات اقتصاد کلان قرار دارد. با توجه به عقب ماندن رشد بهای مسکن از رشد تورم در یک سال گذشته که در پی جهش‌های طولانی قیمت در سال‌های پیش از آن رخ داده، محتمل‌ترین گزینه، به ویژه چنانچه سطح ریسک غیر اقتصادی از حد کنونی خیلی فراتر نرود آن است که روند تعدیل تدریجی قیمت مسکن ادامه یابد.
همچنین با توجه به شرایط درآمدی متقاصیان مصرفی انتظار آن است که سطح معاملات مسکن به طور کلی پایین بماند.
بنابراین محتمل‌ترین سناریو در ادامه سال تعدیل بهای مسکن یا کاهش قیمت واقعی و عقب ماندن رشد قیمت اسمی مسکن از تورم عمومی خواهد بود.

وی در ارتباط با تاثیر دلار بر بازار مسکن بیان کرد: بازار ارز نسبت به تحولات اقتصاد کلان سریع‌تر واکنش نشان می‌دهد. البته افزایش التهابی قیمت دلار به شکل مدام و پیوسته در کل سه ماه آخر سال بعید به نظر می‌رسد اما در صورت وقوع چنین سناریویی، بازار مسکن نیز به عنوان یک دارایی، قاعدتا با قدری تاخیر رفتار مشابهی از خود نشان می‌دهد.

کارشناس بازار مسکن در ارتباط با بهترین بازار سرمایه‌گذاری در سه ماه آخر سال گفت: شرایط سرمایه‌گذاران و همچنین بازدهی و ریسک در دو بازار سرمایه و مسکن متفاوت است. به طور کلی ریسک بازار سرمایه به مراتب بیشتر از بازار مسکن است و از طرفی با توجه به حجم پایین معاملات، در شرایط فعلی در بازار مسکن خرید و سرمایه‌گذاری به امید فروش سریع و خروج از این بازار با کسب سود بسیار دشوار است بنابراین سرمایه‌گذاران فعلی بازار مسکن بیشتر به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت یا کم‌ریسک هستند و برای کسی که به دنبال نقدشوندگی سرمایه است در شرایط فعلی بازار سرمایه مناسبتر به نظر می‌رسد.

زاوه گفت: بورس با دو بازار بدهی و سرمایه، ظرفیت خوبی برای تامین مالی املاک دارد. در دنیا از این پتانسیل به اشکال مختلفی برای تامین مالی ساخت و خرید استفاده می‌شود اما در ایران این ظرفیت‌ها در عمل مغفول مانده است.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: از نهادهای بسیار مهم در تامین مالی مسکن در دنیا می‌توان به صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و بازار ثانویه رهن اشاره کرد. به طور کلی بهره‌برداری گسترده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نسبت به نهادها و ابزارهای ابزار ثانویه رهن، ساده‌تر به نظر می‌رسد و در ایران نیز با تنظیم مقررات مناسب امکان اجرایی شدن دارد. البته در ایران تجربه‌های متفاوت دیگری هم داشتیم از جمله آن، صندوق‌های زمین و ساختمان بود که متاسفانه در عمل به‌طور گسترده مورد استفاده قرار نگرفت.
وی در ارتباط با بازار بدهی گفت: در ایران بازار بدهی شرکت‌ها چندان پا نگرفته، در حالی‌که در دنیا هم شرکت‌های ساختمانی و هم نهادهای تامین مالی حوزه مسکن از بازار بدهی و سرمایه برای تامین مالی فعالیت‌ها و طرح‌های خود استفاده می‌کنند. اما اینکه چرا در ایران تامین مالی حوزه مسکن از طریق بورس انجام نمی‌شود به عوامل متفاوت بستگی دارد، بخشی منتظر تنظیم مقررات مناسب است. همچنین بسیاری از شرکت‌های ساختمانی نسبت به ابزارهای موجود آشنایی کافی ندارند و در مجموع استفاده از ابزارهای موجود برای تامین مالی جا نیافتاده است. البته بخشی از سازندگان نیز ممکن است تمایلی برای حضور در سازوکار شفاف‌تر بورس نداشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: به نظر می‌رسد در طی سال‌های گذشته تنظیم مقررات این حوزه با سرعت مناسبی صورت نگرفته است. یک علت می‌تواند آن باشد که در ایران متولی واحد که دارای اختیارات و انگیزه کافی برای پیگیری و رفع موانع ایجاد ابزارهای خاص برای تامین مالی مسکن باشد وجود ندارد و در مقابل نهادهای متعددی درگیر تنطیم مقررات هستند که ممکن است توسعه بازار مالی مسکن اولویت همه این دست‌اندرکاران نباشد. در صورتی‌که باید متولی که قدرت و تمایل برای ایجاد ابزارهای لازم را داشته باشد، این ابزارها را مدام و بدون تعجیل معرفی و پس از آن کارکرد آنها را پایش کند تا مشکلات حل و ابزارها فراگیر شود.